Quando si sottoscrive un contratto di mutuo solitamente è prevista l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile stesso o su altro immobile, in questo caso si è di fronte a un prestito ipotecario, ma di cosa si tratta e come funziona?
Cos’è il prestito ipotecario
Il prestito ipotecario è un finanziamento assistito da una garanzia denominata ipoteca che ha il ruolo di tutelare il creditore in caso di insolvenza da parte del debitore. L’ipoteca è una garanzia reale insistente su un bene immobile iscritto in un pubblico registro, può trattarsi di un terreno, una casa, un locale commerciale o altro immobile. l’ipoteca ha carattere accessorio, cioè non viene iscritta se non in riferimento ad un altro contratto, solitamente un prestito, ed è a garanzia del pagamento di tali somme, ciò implica che nel momento in cui il debitore non dovesse versare gli importi dovuti, sarà possibile per il creditore rivalersi sull’immobile che potrà essere venduto all’asta. Deve essere specificato che il contratto di mutuo è solo un esempio di scuola, infatti l’ipoteca può essere iscritta a fronte di una qualunque tipologia di prestito, anche nel caso di un prestito personale di particolare entità.
Come funziona una garanzia reale su un immobile
L’ipoteca è regolata dall’articolo 2808 e seguenti del codice civile: l’art 2808 stabilisce che la stessa attribuisce al creditore il diritto di espropriare il bene al fine di porlo in vendita e avere soddisfazione del proprio credito attraverso il ricavato della vendita stessa. Il bene sottoposto ad ipoteca può essere di proprietà del debitore, ma anche di un terzo soggetto che volontariamente ha accettato tale iscrizione a garanzia del credito, non solo, infatti, l’ipoteca può essere fatta valere anche nei confronti di un soggetto che sia diventato proprietario dell’immobile successivamente all’iscrizione stessa. Si parla in questo caso di diritto di sequela, cioè l’ipoteca segue il bene e non vi è alcuna lesione del diritto del terzo soggetto che potrebbe avere acquistato l’immobile successivamente, infatti essendo l’ipoteca iscritta al catasto, il soggetto terzo poteva averne conoscenza al momento dell’acquisto. Anzi, spesso i beni che costituiscono garanzia reale di un credito e quindi ipotecati, sono venduti ad un prezzo particolarmente conveniente proprio perché sul bene insiste tale vincolo. Il vincolo ipotecario segue il bene anche in caso di morte del proprietario, in questo caso viene fatto valere nei confronti degli eredi.
Come si stipula un prestito ipotecario
In caso di prestito ipotecario ci troviamo di fronte a un’ipoteca volontaria, cioè iscritta per un accordo tra le parti, cioè il creditore, il debitore e il proprietario dell’immobile (che può coincidere con il debitore). In questo caso si procede attraverso un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, trasmessa all’ufficio del registro che quindi procederà all’iscrizione della stessa sugli atti dei registri pubblici immobiliari. In seguito alla costituzione del vincolo si procede al versamento delle somme richieste in prestito e alla predisposizione del piano di ammortamento, se lo stesso viene rispettato non si procede all’esecuzione forzata sull’immobile.
Ulteriori dettagli
Su uno stesso immobile possono essere iscritte più ipoteche, quindi si possono stipulare più atti di prestito ipotecario, naturalmente molto dipende dal valore del bene e dall’entità del credito garantito. In questo caso occorre porre attenzione, infatti le ipoteche acquistano dei gradi e quelle di grado superiore trovano soddisfazione in via prioritaria rispetto alle altre, questo perché trattandosi di garanzie iscritte in atti pubblici, sono conoscibili ai soggetti che successivamente ottengono l’iscrizione e quindi sono consapevoli della probabile incapienza.
Nel caso in cui ci siano molteplici creditori da soddisfare, coloro che vantano un prestito ipotecario hanno un privilegio: al momento eventuale della vendita del bene ipotecato otterranno ristoro prima coloro che hanno una credito garantito da quell’immobile e successivamente, coloro che hanno un credito non assistito.
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